Társasházi teremgarázs tulajdoni hányadának megvásárlásával kapcsolatban felmerülő problémák megoldása
Akár lakás ingatlan vásárlásához kapcsolódóan, akár anélkül kívánjuk egy társasházi garázs, illetve gépkocsi beállóhely tulajdonjogát megszerezni, nagy eséllyel találjuk szembe magunkat azzal, hogy a vétel tárgya nem egy önálló helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan, hanem egy un. tulajdoni hányad, amely a társasházi teremgarázsban található, adott gépkocsi beállóhely használati jogát testesíti meg.
Ha egy dolgon - jelen esetben a teremgarázs ingatlanon - fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillet, közös tulajdonról beszélünk.
Az eladó, mint a teremgarázs tulajdonostársa, a saját tulajdoni hányadával, a közös tulajdon esetén is jogosult rendelkezni. Megkötés azonban, hogy az értékesítés során, a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat, harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ez annyit jelent, hogy ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal.
Mindez nem is jelent problémát akkor, ha csupán néhány személy osztozik az ingatlan tulajdonjogán. Itt ugyanis egyszerűen, személyes, illetve postai megkereséssel beszerezhetők az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok, vagy legfeljebb az elővásárlási jog gyakorlására szóló felhívás szabályszerű közlése esetén azt kell megvárni, hogy a jogosult tulajdonostárs, az ajánlati kötöttség időtartama alatt tesz e elfogadó nyilatkozatot.
De mi a helyzet abban az esetben, ha a teremgarázs tulajdonjoga több tíz, vagy akár száz tulajdonostárs között oszlik meg, illetve van olyan tulajdonostárs, aki a tulajdoni lapon bejegyzett lakcímén nem érhető el?
Amennyiben az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez elegendő a szerződő felek, eladó és vevő együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget jelentő okot, vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
A kivételes rendelkezés alkalmazhatóságát azonban valamilyen módon valószínűsíteni is szükséges. E körben a rendkívüli nehézség, vagy a számottevő késedelem valószínűsítésének igazolásaként elfogadható lehet az elővásárlási jog gyakorlására szóló felhívásnak, a közös képviselő által igazolt módon a faliújságra történő kifüggesztése és ennek fotófelvétellel dokumentálása, vagy a társasházi honlapon való közzététel.
Ha azonban a kivételes körülmény nyilvánvalóan nem áll fenn (pl. elérhetők, vagy nem nagy a jogosultak száma), a főszabály szerint kell eljárni; azaz csatolni szükséges a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni, vagy ha a jogosult nem nyilatkozott, akkor a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és annak átvételét igazoló iratot (tértivevény, átvételi elismervény) kell benyújtani a földhivatalhoz.
Jelen bejegyzés csupán a figyelemfelkeltést szolgálja és az nem tekinthető jogi tanácsadásnak; amely kizárólag egy adott, konkrét jogeset teljes körű ismeretében nyújtható.
szerző: Dr. Rezes Zoltán
ingatlan szakjogász
Ingatlan adásvétellel kapcsolatos jogi tanácsadásért forduljon hozzám!
20 éves szakmai tapasztalattal állunk ügyfeleink rendelkezésére ingatlan adásvételi szerződések szerkesztésével, ellenjegyzésével kapcsolatos ügyekben.
Írja le néhány szóban, hogy milyen ügyben kér segítséget, és visszajelzünk Önnek, hogy milyen megoldást javaslunk:
Kommentek