Nézzük sorban, hogy mit kell tenned, illetve mire kell odafigyelned lakás, illetve házvásárlás során!
Az ingatlanvásárlást nem érdemes elkapkodni, nézz meg több lakást vagy házat, mielőtt a vásárlás mellett döntesz. Légy alapos és körültekintő, mindenképpen kérd szakember – jogász, építész, statikus - segítségét.
Az interneten az eladó ingatlanok jelentős része megtalálható. Vannak független oldalak, illetve ingatlanirodák, melyek rendszeresen frissítik az aktuális kínálatot. Számos helyi újság, illetve ingatlanhirdetési lap is a rendelkezésedre áll az információk összegyűjtésében, ezen kívül kérheted a helyi szakértő-, ingatlan-specialista segítségét is az ingatlan kereséshez.
Mielőtt elkezdesz keresgélni, érdemes előre átgondolnod, hogy milyen legyen:
- az ingatlan fajtája: Lakás (társasházi vagy szövetkezeti öröklakás), ház, esetleg telek, nyaraló (nem mindegy: a tulajdoni lapon belterület vagy külterület szerepel-e!).
- az ingatlan építési módja: ( tégla, panel, egyéb). A panel esetében, ha csak nincs szigetelve, igen magas lehet a fűtésszámla, ráadásul a panellakások belső szigetelése sem tökéletes.
- az ingatlan elhelyezkedése: pl. fontosabb, hogy gyalog elérd a belvárost, vagy a nyugodtabb, zöld környezetet szereted jobban.
- az ingatlan ára: tudd, hogy meddig nyújtózkodhatsz anyagilag, nézd meg, milyen finanszírozást tudsz igénybe venni !
- az ingatlan mérete: fontos szempont a szobák száma, elrendezése, a terasz léte
- az ingatlanhoz tartozó tárolók vagy garázshelyek.
- az ingatlan tájolása: a déli fekvésű ingatlanok általában naposak, de lehet, hogy nyáron jobban felmelegíti a nap.
- az ingatlan állapota: a felújítandó és a beköltözhető állapot között széles a skála, tudnod kell, hogy mit tudsz bevállalni.
- emeleti elhelyezkedése: földszint, tetőtér jöhet? ha például egy lakás magasabban helyezkedik el, fontos, hogy legyen lift?
- a fűtés jellege: gáz (konvektoros, cirkó, vagy héra), távfűtéses, házközponti, elektromos. Egy korszerű ingatlanban a fűtésről ma már cirkó gondoskodik. Ezek közt is számos fajta létezik, a kondenzációs kombi cirkók a legkorszerűbbek, ezek gondoskodnak a fűtésről és a meleg vízről, miközben működésük energiatakarékosnak mondható. Ha az ingatlan központi fűtéssel rendelkezik, nem árt, ha az elszámolás egyedi mérés alapján történik.
Mérd fel alaposan a kiszemelt ingatlant!
- Ha találtál olyan ingatlant, ami megfelel az alapvető elvárásoknak, akkor nézd meg. A profik videó felvételt is készítenek az ingatlanról, amit otthonról is meg tudsz nézni, amivel rengeteg időt spórolsz, mert már itt eldöntheted, hogy személyesen is szeretnéd-e megnézni.
- Érdemes legalább 10-15 eladó ingatlant megnézned, mielőtt döntesz. A „helyszíni szemle” során a következőkre érdemes odafigyelni:
- Mikor építették az ingatlant? Ez nagyon fontos, hiszen alapvetően befolyásolhatja az ingatlan állapotát, illetve szerkezetét.
- Mikor és milyen szinten újították fel utoljára az ingatlant? Attól, hogy egy ingatlan első látásra jól néz ki, még nagyon sok rejtett költséget okozhat. E tekintetben kritikus a gépészet – az elektromos huzalozások, víz-, illetve gázszerelvényezés – állapota. Fontos az ingatlan szigetelése is, hiszen a fűtésköltség akár 30-40 százalékkal kevesebb egy jól szigetelt háznál, lakásnál.
- Kik a szomszédok? Legyen szó akár házról, akár lakásról egy rossz szomszéd hosszú távon meg tudja keseríteni az életed. Ha komolyan gondolod az ingatlan vásárlását, előtte mindenképpen ismerkedj meg közvetlen szomszédjaiddal.
- Van-e rajta bármilyen teher: jelzálog-, elővásárlási -, vagy haszonélvezeti jog? Jobb már az elején tisztázni, hogy milyen terhek vannak az ingatlanon, ez ugyanis jelentősen megnehezítheti az adásvételt.
- Milyen költségekkel jár az ingatlan fenntartása? Kérdezz rá, hogy mennyit fizet a tulajdonos a közművekre, a közös költségre, milyen egyéb költségek merülnek fel rendszeresen. Kérdezz rá az épülettel kapcsolatos várható felújításokra is.
Milyen a környék?
Ha fontos a csendes, nyugodt környezet, mindenképpen menj el más-más napokon, illetve napszakokban a környékre és hallgatózz. Ha fontos, hogy legyen a közelben óvoda, iskola, közért, posta, kórház, kérdezz rá, illetve nézz utána. Érdemes megnézni a polgármesteri hivatalban a környéken esetleg komoly változást hozó területrendezési terveket is, így elkerülheted, hogy egy nemsokára épülő szennyvíztisztító közvetlen szomszédságába költözz!
Kérd le az ingatlan tulajdoni lapját!
Ha megvan a kiszemelt ingatlan, mindenképpen kérd le az ingatlan tulajdoni lapját. Ezt egy szakértő akár 5 perc alatt online megteszi. Ha az ingatlanlapon lévő bejegyzések nem felelnek meg az eladó által elmondottakkal, azonnal fordíts hátat és keress másik ingatlant!
Nézesd meg szakemberrel!
Ha teheted, vigyél magaddal építészt, illetve statikust, aki fel tudja mérni, hogy az ingatlan állapota, építési módja megfelelő-e, illetve egybevág-e azzal, amit az eladó mond. Különösen fontos a falak ellenőrzése. A nyílászárók fajtája állapota szintén kritikus. Ezek cseréje akár milliós nagyságrendű is lehet.
Alkudj meg az ingatlanra!
Az ingatlanvásárlásnak talán ez a legkritikusabb része. A kiindulási alap az irányár, amit az eladó-, vagy az általa megbízott ingatlanos az ingatlanhirdetésben megadott. A végső árat számos szempont befolyásolja. Például az, hogy mennyire sürgős az eladónak az ingatlan eladása, illetve neked mennyire fontos, illetve sürgős, hogy éppen a kiszemelt ingatlant vásárold meg.
Keress egy jó ingatlan adásvételben jártas jogászt!
Mivel az ingatlanvásárlás és -eladás a jogszabályok alapos ismeretét követeli meg, ráadásul az ingatlan adásvétele során a törvény jogász részvételét írja elő, már ebben a fázisban érdemes egy, az ingatlanjogban jártas jogászt keresni és a segítségét kérni. A Magyarországon érvényes gyakorlat szerint a vevő hozza az ügyvédet, s így általában ő is fizeti az ügyvédnek járó díjat.
Készíttesd el az adásvételi szerződést!
Az adásvételi szerződés előkészítése az általad megbízott jogász feladata, aki nem csak veled, de az eladóval is egyeztet az adásvétel részleteiről. Az adásvételi szerződés számos formai és tartalmai elemet kell, hogy tartalmazzon. Ennek kapcsán a legfontosabb pontosan tisztázandó területek:
- Vételár és foglaló összege
- Eladó és vevő adatai
- A vételár kifizetésének módja, menete (pl.: hitel, lakástakarék felhasználás)
- Mi tartozik a vételárba
- Az eladó közüzemi számlainak kifizetése, nullszámla igazolás kérése a közművektől és társasházban a közös képviselőtől is
- Ha az ingatlanon hitel van, annak tehermentesítése, ha más teher van (perfeljegyzés vagy vételi jog), ezek azonnali törlése
- Közös költségek eladóra eső részének kifizetése
A foglaló
Ha már kifizetted a foglalót, és ennek ellenére mégis úgy döntesz, hogy nem veszed meg az ingatlant, akkor az adott foglalót elveszted, ez az összeg az eladónál marad. Amennyiben a helyzet fordított, úgy az eladó köteles a foglaló kétszeresét neked megfizetni. A foglaló néha előbb kifizetésre kerül, mint ahogy az adásvételi szerződés megszületik. Ebben az esetben az adásvételi szerződésbe mindenképpen bele kell fogalmazni, hogy a foglalót - a pontos összeg leírásával - a vevő már megfizette. Ha senkin, vagy mindkét félen is múlt, hogy nem jött létre a szerződés, akkor a foglaló visszajár
A vételár kifizetése
Ha minden jól alakul, már csak a vételár hátralévő – foglalóval csökkentett – részét kell kifizetned. Ez több szempontból is kritikus, hiszen elképzelhető, hogy a vételárat hitelből fedezed, ami egy bankkal való szoros együttműködést feltételez. Mivel többnyire jelentős összeg kifizetéséről van szó, nem jellemző a készpénzes fizetés. Elektronikus utalás esetén a vevő ad bizalmat az eladónak, hiszen a kifizetés után neki kell várnia arra, hogy az eladó elismerje, megtörtént a kifizetés. Utalás esetén mindig kérjünk igazolást a bankszámla megterheléséről
Tulajdonjog bejegyzése az ingatlannyilvántartásba
Habár a kulcsok már nálad vannak, még egy fontos lépés hátra van. Az adásvételi szerződést a kapcsolódó nyilatkozatokkal együtt el kell juttatnod a földhivatalhoz, hogy a tulajdoni lapon is megtörténjen a tulajdonosváltás. Mivel a földhivatalban a jogi képviselet ilyen ügyekben kötelező, ezt mindig bízd az ügyvédre!
További Tippek
- Az ingatlanvásárlás során ne feledkezz meg a járulékos költségekről, a vagyonszerzési illetékről, az ügyvéd díjáról, a szakembereknek (pl.: statikusnak) fizetendő díjról, az esetleges felújítás várható költségeiről. Mielőtt a vásárlás mellett döntessz, mindenképpen végezz erre vonatkozóan pontos kalkulációt, nehogy túlköltekezés legyen a vége.
- Amikor megnézel egy ingatlant, kérd el az alaprajzát. Így később könnyebben visszaemlékszel rá, ezen kívül – ha fel akarod újítani – könnyebben tudsz tervet készíteni az átalakítások kapcsán. Később is jó ha van egy pontos tervrajzod, amin jelölve van, hogy hol vannak a főfalak, a kémények. Az építész ez alapján tudja áttervezni a lakást, illetve ez alapján tudod kalkulálni az átalakítás várható költségeit.
- Az ügyvédnek, függetlenül attól, hogy a vevő bízza meg, az adás-vételi szerződés összeállítása során mindkét felet képviselnie kell. Ettől függetlenül persze az is előfordul, hogy az eladó mindettől függetlenül, saját költségén egy második jogászt is bevon az adásvételi folyamat lebonyolításába. Ilyenkor meg kell állapodni, hogy melyik ügyvédet ki fizeti.
- Az ingatlanvásárlást követően ingatlanszerzési illetéket kell fizetned. Erre jó ha már a vásárlás előtt felkészülsz, hiszen jelentős összegről van szó. Ha korábban eladtál egy lakást, akkor van lehetőséget az illeték csökkentésére, ezzel kapcsolatban már az elején konzultálj egy ingatlan adásvételben jártas jogásszal. A jelenleg érvényes szabályok szerint lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke egységesen 4%. Ezt is lehet csökkenteni, ehhez kérd szakértő segítségét.
Kapcsolódó információk, írások
Kinek érdemes a "vevői képviselet" szolgáltatást igénybe venni?
- Ha ingatlant szeretne vásárolni, de nincs ideje felkutatni (vagy nincs helyben) és egy igazi szakértőre bízná, hogy összegyűjtse a legjobb ajánlatokat.
- Vagy - ha nincs megfelelő piacismerete ahhoz, hogy biztosan a legjobb ajánlatot válassza, és ne fizessen rá egy rossz választásra.
- Vagy - ha azt szeretné, hogy a szakértő az Önérdekeit képviselve - akár le is tárgyalja (kialkudja) Önnek a legmegfelelőbb vásárlási feltételeket.
