Mi is az a kiköltözési nyilatkozat?
A kiürítési nyilatkozat (vagy más néven: kiköltözési nyilatkozat) leggyakoribb esetben a lakás vagy üzlethelyiség bérlőjének egyoldalú nyilatkozata. A kötelezettségvállalás ebben az esetben arra vonatkozik, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor – bármilyen okból is történjen az – kiköltözik az ingatlanból. Ez a bérleti szerződésen felüli plusz garancia a bérbeadó részére.
Miért gyorsabb az ügyintézés kiköltözési nyilatkozattal?
Röviden azért, mert a közjegyzők által készített okirat közvetlenül végrehajtható lesz. Ez azt jelenti, hogy nem kell bíróságra mennie a bérbeadónak vagy az eladónak, ha a bérleti szerződés megszűnése vagy az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt újra birtokba szeretné venni az ingatlanát valaki a bérlő/vevő által elhagyott és ingóságaiktól kiürített, kitakarított állapotban. Több éves pereskedéstől mentesül az, aki előre gondol a legrosszabb esetekre is, és ügyvédhez, illetve ezen felül közjegyzőhöz fordul. A nyilatkozat birtokában közvetlenül, akár rendőri közreműködéssel is „ki lehet tenni” a jogosulatlan ingatlanhasználót a bérleményből.
A kiürítési nyilatkozat nem állhat önmagában. Mindig feltételez egy alapjogviszonyt: szükséges tehát egy bérleti szerződés vagy az adásvételi szerződés (illetve egyéb szerződés) megléte. A továbbiakban cikkünk csak a bérleti szerződésbe foglalt kiürítési nyilatkozatot említi, de ez értelemszerűen vonatkozhat más jogügyletet (pl. adásvételt) tartalmazó szerződésre és például az eladó vagy a vevő kiköltözési nyilatkozat ára is.
Ez alapján a közjegyzőtől kétféle megoldást lehet kérni a kiürítési nyilatkozat kézhezvétele céljából.
Az egész bérleti szerződés közokiratba foglalása
Ebben az esetben az egész bérleti szerződést a közjegyző szerkeszti, mind a bérbeadó, mind a bérlő aláírja, és a kétoldalú jogügylet közokirati formát ölt (nyilván ez magasabb közjegyzői munkadíjat is von maga után).
Ez a legbiztosabb megoldás: minden bérlői kötelezettség, ami a bérleti szerződésben fellelhető, közokiratba foglaltatik. Lehet így kérni végrehajtást közvetlenül például nemfizetés esetére, meghatározott cselekmény végrehajtására, kiköltözésre. Illetve maga a bizonyítási teher is más: közokiratba foglalt nyilatkozatot nehezebb megdönteni később, ha egy eljárásban felhasználásra kerülne.
Az éremnek mindig két oldala van. A teljes közokiratba foglalással nem csak a bérlői kötelezettségek kerülnek közokiratba: a bérbeadó kötelezettségei is. Tehát ez a megoldás a bérlők érdekeit is védi. Számukra is plusz garanciával szolgál, hiszen adott esetben a bérlő is kérhet a bérbeadóval szemben közvetlen végrehajtást. Példaként említhető, ha a bérleti szerződés lejártakor a bérbeadó nem fizeti vissza a bérlő által átadott óvadékot (kauciót). Ilyen esetben az óvadék összege közvetlenül végrehajtható lesz a bérbeadóval szemben a bérlő részéről.
Csak a kiürítési nyilatkozat közokiratba foglalása
A másik opció, ha csak a szerződés kiürítési nyilatkozat részét (illetve a kikényszeríthetőség érdekében a kiköltözéshez vezető rendelkezések: fogalmak, díjfizetési határidők, felszólítás, értesítések és a felmondás szabályainak) foglalják közokiratba – ez a gyakoribb eset.
Ebben az esetben a bérleti szerződést a felek magánokiratban megkötik (legtöbbször és ajánlottan ügyvédi közreműködéssel), és az így már meglévő bérleti jogviszony alapján a bérlő egyoldalú nyilatkozatban megerősíti a bérleti szerződésben vállalt egyes kötelezettségvállalásait.
A kötelezettségvállalás kétféle módon is történhet:
- A magánokiratban létrejött bérleti szerződés alapján a bérlő csak az ingatlan kiürítésére tesz közjegyzői okiratban kiürítési kötelezettségvállaló nyilatkozatot. Így a végrehajtást is csak az ingatlan kiürítésére és elhagyására kérheti a bérbeadó, ha megszűnne bármely okból a bérleti szerződés, és a bérlő nem költözne ki önszántából az erre biztosított határidőben.
- A bérlő a kiürítés mellett a bérleti díj (esetlegesen a közös költség, rezsi átalány) megfizetésére is tesz kötelezettségvállaló nyilatkozatot – ez azért jelent még nagyobb biztosítékot a bérbeadó részére, mert így a bérleti díj (közös költség, rezsi) nemfizetése esetére is kérhet közvetlenül végrehajtást. Mindezt egy okirattal
A kiürítési nyilatkozatot tartalmazó közokirat nyelvezete általában nehéz, hiszen elengedhetetlenek benne azok a jogszabályi hivatkozások és kötelező elemek, amelyek lehetővé teszik azt, hogy a peres utat kikerülve közvetlenül a végrehajtónál landoljon az ügy.
Az okiratszerkesztésnél a közjegyző felolvassa és elmagyarázza a feleknek az okirat tartalmát és jelentését, ha a félnek kérdése van, felteheti.
What is exactly the Vacation Statement?
In general, the vacation statement (or in other words eviction notice) is the unilateral declaration of the tenant of the apartment or business premises. In this case, the commitment refers to moving out of the property when the lease agreement – for any reason – is terminated. This is an additional guarantee for the landlord over and above the lease agreement.
Why is it faster?
Because the deed prepared by notaries will be directly enforceable. This means that the landlord or the seller does not have to go to court if, due to the termination of the lease agreement or the failure of the sale and purchase agreement, he/she wants to regain possession of his/her property in a clean state that the tenant/buyer has abandoned and emptied of their movables. Anyone who thinks ahead even for the worst-case scenarios and consults a lawyer or, in addition, a notary public, may avoid years of litigation. In possession of the vacation statement, the unauthorized property user can be “evicted” from the property directly, even with the help of the police.
Based on the above, the vacation statement cannot stand alone. It always supposes a basic legal relationship: thus, it is necessary to conclude a lease agreement or sale and purchase agreement (or other contract) first. In the following, our article only mentions the vacation statement included in the lease agreements, but this can logically apply to contracts containing other legal transactions (e.g. sale and purchase) and, for example, to the vacation statement of the seller or the buyer.
Based on that, two types of solutions can be requested from the notary public in order to receive the vacation statement.
1. Incorporating the entire lease agreement into a notarial deed. In this case, the entire lease agreement is drafted by the notary public, signed by both the landlord and the tenant, and the bilateral legal transaction takes the form of a notarial deed (obviously, this entails higher notary fees).
This is the safest solution: all tenant obligations that can be found in the lease agreement are included in a public document. In this way, it is possible to request direct enforcement, for example, in the case of non-payment, the execution of a specific act, or moving out. Also, the burden of proof itself is different: it is more difficult to overturn a statement included in a notarial deed later if it is used in a procedure.
There are always two sides to a coin. With the full incorporation into a notarial deed, not only the tenant’s obligations are included in the public document: the landlord’s obligations, too. So this solution also protects the interests of tenants. It serves as an extra guarantee for them, as in specific cases the tenant may also request direct enforcement from the landlord. An example can be mentioned if, at the expiry of the lease, the landlord does not pay back the security deposit provided by the tenant. In such a case, the amount of the security deposit will be directly enforceable by the tenant against the landlord.
2. Including only the vacation statement part of the contract (or, for the sake of enforceability, the provisions leading to moving out: definitions, payment deadlines, contacts, notices and termination rules) in a public document – this is the more common case.
In this case, the parties conclude the lease agreement in a private document (most often and recommended with the assistance of an attorney-at-law), and based on the already existing lease relationship, the tenant confirms certain of his/her commitments in the lease agreement in a unilateral declaration.
The commitment can be made in two ways:
-
- On the basis of the lease agreement established in a private deed, the tenant only makes a notarized statement of the obligation to vacate the property. Thus, the landlord can request enforcement only to vacate and leave the property, if the lease agreement is terminated for any reason and the tenant does not move out of his/her own accord within the deadline provided for this.
- In addition to the eviction, the tenant also makes a declaration of commitment to pay the rent (possibly the common cost and utilities) – this means an even greater guarantee for the landlord, because in this way he/she can request direct enforcement even in case of non-payment of the rent (common costs, utilities). All these with one document (obviously, if the document is larger, it has a higher price according to the notaries’ fee schedule, given that the notaries’ fee is determined by law and the number of pages of the document and the language in which it is written are of great importance).
Language and wording of the deed
The above documents can be prepared in a foreign language instead of Hungarian. As with attorney-at-laws, it is also common among notaries public to draft documents in a foreign language in addition to Hungarian. Thus, for example, during the lease transaction of a larger business premise, the part of the lease agreement prepared by the attorney-at-law in Hungarian-English containing the vacation statement is drafted directly in English by the acting notary for the tenant (tenant’s representative) who does not understand Hungarian but English. The language of the notarial deed will be also English, and if enforcement is requested due to a legal dispute, the client requires an authentic copy in Hungarian. This also saves time, money and energy.
Although it is mostly written in Hungarian for parties who speak and understand Hungarian language, the wording of the public document containing the vacation statement is usually difficult, as it is essential to include the legal references and mandatory elements that enable the case to go directly to the bailiff without going through litigation. When drafting a document, the notary public reads and explains the content and meaning of the document to the parties. If the party has questions, he/she may ask them. Of course, nothing should be signed until it is not obvious for the party what the document contains and the consequences of signing it.
Kommentek